C’est loin d’être la seule option juridique, et ses avantages sont limités par rapport à la gestion en nom propre (LMNP et LMP), ou via une SCI. En effet, le besoin en logement se fait sentir dans de nombreuses villes et banlieues. Il faut bien dissocier ici amortissement comptable et amortissement fiscal. 1/ Mes meilleurs conseils pour commencer dans l’immobilier, 2/ Les démarches indispensables pour se lancer dans la location saisonnière, Loueur en Meublé Non Professionnel : LMNP. Une fois cet actif cédé, en société à l’IS, on fait la différence entre le prix de cession et la VNC (en gros) afin d’obtenir la plus-value réalisée. Je serais également preneur des coordonnées de votre comptable, la déclaration IR arrivant à grands pas, Bonjour Ronan, le plafond de revenus locatifs fixé à 23 000 € annuel ; l’obligation de tenir une comptabilité incluant la production d’un compte de résultat ; la prise en compte des biens loués pour le calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Par conséquent, une SCI ne peut avoir comme activité principale une activité générant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Informez-vous ici sur vos démarches fiscales. Félicitations pour votre parcours et vos projets La plus-value est de 20 000 € * 34.5 % = 6900 € à payer aux impôts. (Cliquez sur la couverture ci-dessous pour accéder au programme du guide de Paul). Passons en revue les avantages et inconvénients de chaque régime. Puis-je y intégrer les LMNP ? Je dois dire que je suis un peu perdu et j’aimerai avoir des conseils pour transformer ma location nu en location meublé qui est plus adaptée à ma région. Au plaisir Merci. C’est exactement la stratégie que j’envisage. Prévenez-moi de tous les nouveaux articles par e-mail. Si vous avez déjà amorti pour 30 000 € de murs, meubles…. Règles générales applicables aux LMNP. Les taux d’emprunts sont généralement plus élevés pour une entreprise que pour un particulier. Néanmoins, il existe une exception à l’assujettissement obligatoire à l’IS de la SCI si deux conditions sont remplies : le montant hors taxes des recettes de nature commerciale de la SCI ne doit pas excéder 10 % du montant de ses recettes totales hors taxes. Au plaisir ! Pouvez-vous svp m’envoyer les coordonnées de votre comptable ? (Pour celle et ceux qui veulent aller plus loin cliquez sur la couverture ci-dessous pour accéder au guide de Paul). Véronique. Hello Mazé, Vous êtes associé d'une SCI qui propose ce type de meublé à la location ? Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les revenus issus des locations ne sont plus des revenus fonciers, mais des revenus BIC. C’est ce que j’avais calculé, le risque de passer en LMP. Merci. Avez ce régime fiscal vous allez bénéficier d’un paquet d’avantages : 1. Je suis également surfeur. Rien de plus dangereux que la location en meublé au sein d’une SCI, au motif qu’elle est considérée comme une activité commerciale. Il n’y a pas de droits de succession à payer. À noter ici que la SCI pourra toujours déclarer ses revenus locatifs en tant que LMP si cette activité reste complémentaire à l’activité principale déclarée. La piste évoqué avec mon notaire est donc : soit générer moins de 23 000 € de revenus locatifs durant une année ; soit générer un montant de revenus locatifs inférieur à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal. Donc, le cumul SCI et LMNP n’est pas possible si la location meublée représente la principale activité de l'entreprise. 4. Nous souhaitons acquérir en tout 4,5 logements avec certainement les prochains à retaper. Peut-on cumuler le régime juridique de la SCI et le statut de LMNP ? Et la solution serait certainement de profiter des 2 régimes car avec 4-5 logements vous allez certainement passer en LMP et au bout de quelques années n’avoir pas assez de charges à déduire et des cotisations sociales importantes à payer. Emmanuel. D’avance merci, Salut Jed, A bientôt ! Merci pour ces excellents articles. Nous vous accompagnons dans la saisie de vos factures, la gestion de la TVA et de la CET ou le traitement des immobilisations. En couple non pacs avec 3 enfants notaire et comptable me conseillent le pacs+testament+sarl familliale L’amortissement dont il est question ici ne vas pas “augmenter la plus-value” comme le dit l’auteur de cet article. SCI à l’IS : Si pertinente pour les immeubles de rapport. En effet, l”article 206-2 du CGI soumet à l’IS les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale au sens du terme. Au plaisir ! Nous utilisons des cookies pour vous garantir la meilleure expérience sur notre site web. C’est top mais attention à la revente car dans ce cas vous serez imposé sur la plus value sur la totalité de la vente… et ça fait mal de chez mal…, Bonjour Emmanuel, est-ce bien sûr que l’amortissement ne vient pas en déduction lors de la vente du bien en LMNP et augmente donc la plue-value ? Bonjour Emmanuel, Merci. Quel statut me conseillez-vous? Troisième point : pour disposer de votre l’argent, vous allez être imposé sur les sommes que vous allez sortir de la société. Cordialement. Il y a trois ans on m’avait spécifié au greffe du tribunal de commerce que la SARL que je souhaitais mettre en place avec mon père et mon frère ne pouvait avoir pour objet l’achat et l’exploitation de biens immobiliers. Honnêtement je ne suis pas spécialiste et je préfère vous orienter vers mon comptable si vous voulez. Serez-vous soumis à la TVA et selon quel régime ? Cette démarche administrative devra être réalisée au plus tard dans les 15 jours suivant la première location meublée. J’ai des appartements en LMNP, une maison que je loue vide et j’envisage d’acheter un autre bien dans le cadre de la loi PINEL. La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique d’entreprise parmi tant d’autres. A savoir que le choix de l'imposition de la SCI à l'IS est irrévocable. Spécialiste de la déclaration des revenus locatifs avec plus de 7000 clients accompagnés, Amarris Immo vous offre une prise en charge complète et un service comptable déductible de votre impôt sur le revenu. Le statut de LMNP implique nécessairement que les revenus locatifs déclarés soient considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par contre, ce que je peux vous promettre, c’est de vous faire partager toutes mes réussites et mes galères pour avancer plus vite vers la bonne direction. La SCI étant une forme juridique d’entreprise et le statut LMNP nécessitant la création d’un numéro SIREN, il s’est tout naturellement posé la question de savoir si un loueur pouvait bénéficier du statut de LMNP avec une société civile. PS : voici ce que vous pensez du guide de Paul sur les SCI. Choisir le régime fiscal le plus adapté à sa situation est sans aucun doute l’élément le plus compliqué pour un investisseur. Pour un projet plus gros, plus rentable ou pour profiter du cash généré et se la couler douce au soleil. Au plaisir Si votre projet est clairement de transmettre votre patrimoine, et de payer le moins d’impôt lors de cette transmission la SCI semblerait plus judicieuse. LMNP et SCI est-ce possible ? C’est loin d’être la seule option juridique, et ses avantages sont limités par rapport à la gestion en nom propre (LMNP et LMP), ou via une SCI. Les revenus tirés des locations meublées sont imposables en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers. À noter que la TVA n’est pas toujours applicable, quel que soit le régime choisi. Les SCI à l’IR ne peuvent faire de meublé à moins de basculer à l’IS. En effet, il est bon de rappeler qu’une SCI est considérée aux yeux de la loi comme une société de nature civile. Pas de déficit foncier en LMNP on est en Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC. Pour la SCI IR/IS il faut prendre le guide de Paul ! Il coure généralement sur une bonne dizaine d’années et après vous n’aurez plus rien à déduire au niveau amortissement. Si vous revendez un jour, l’assiette de la plus-value ne sera pas calculée en déduction de l’amortissement. LMNP ou SCI à l’IS. Change au plus vite de comptable . Nous possedons une SCI sous IR et d’après ce que j’ai lu l’exploitation en meublé du bien par la sci est impossible sans passer en mode IS. Les principaux avantages de la SCI sont : Quelques petits désavantages sont également à relever par rapport au statut de LMNP comme : Avec l’accompagnement d’avocats spécialisés en droit des entreprises et d’experts-comptables de MyFormality, la gestion d’une SCI devient fluide et optimisée. merci de l’attention porté. Elle consiste à louer un bien où le propriétaire a pris le soin de le meubler afin que le locataire n’ai pas à se soucier de la fourniture d’un lit, d’un four …. Bonjour Emmanuel, J’ai l’impression que fiscalement c’est pareil au niveau des charges déductibles. La plus-value est de (100 000 € – 20 000 € – 30 000 €) x 33.33% = 16 665 € à payer aux impôts. : le Bodacc). Pour ceux avec un peu plus d’expérience et une vision à long terme et qui ne vont pas revendre dans les années futures : la SCI à l’IS … Pour en savoir plus sur l’assujettissement à la TVA, vous pouvez … Deuxième point négatif : les taux d’emprunts. Pour en savoir plus sur l’assujettissement à la TVA, vous pouvez contacter l’un de nos experts fiscalistes chez MyFormality. Regarde tes mails perso ! Elle sert principalement à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer en non-meublé. Par exemple, il est fortement déconseillé de faire de la location saisonnière en SCI. Avec une SCI, peut-on déduire les frais de fonctionnement (je pense aux frais d’essence pour se rendre sur le logement pour les visites ou travaux, je pense aux frais de repas, etc) ? Mais dès que vous en sortirez, vous serez imposé. Inconvénient : l’amortissement n’est pas illimité dans le temps. En outre, il y a un abattement tous les 15 ans de 100 000€. Les champs obligatoires sont indiqués avec *. Pour faire dans l’originalité, serait il possible d’avoir les coordonnées de votre comptable s’il vous plait? La plus-value enregistrée comptablement ne sera pas forcément celle qui sera réalisée de manière factuelle, monétairement parlant. Merci La Société Civile Immobilière (SCI) est une société à but civil, dans lequel différentes personnes (ou associés), décident de rassembler leurs biens immobiliers dans le but de partager les bénéfices ou les pertes de l'activité locative. Avantages : la possibilité de transmettre à vos enfants votre patrimoine est simplifié (cession de part). Prévenez-moi de tous les nouveaux commentaires par e-mail. Ce que vous pensez être “un avantage” car “la plus-value est augmentée” est en fait un désavantage car augmente l’impôt. L’amortissement que vous avez effectué pendant des années va venir gonfler votre plus-value : Ex : prix d’achat 80 000 €, prix de vente 100 000 €. La SCI (Société civile immobilière) est une société civile ayant pour objet de gérer un patrimoine immobilier. Je vous envoie les coordonnées de mon comptable en mail perso. Tel est le cas des locations meublés. La SCI à l’IS vous permet de déduire les charges liées aux amortissements de votre investissement. Le statut de LMNP ne représente pas une catégorie d’entreprise. Mais ce n’est pas pour cela qu’il ne faut rien faire bien au contraire. Pour ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier le plus simple reste d’opter pour le régime LMNP (au réel simplifié). Vous l’aurez compris, je vais vous exposer ici les raisons qui fait que la SCI à l’IS n’a pas à rougir face à ses camarades fiscaux : la défiscalisation grâce aux travaux ou encore le régime LMNP. Voilà ce qu’en pense Christophe (Si vous voulez savoir qui est Julien c’est mon comptable) ! Je suis aussi intéressé pour consulter votre comptable ! pouvez vous nous faire un comparatif LMNP vs SCI vs SAS/SARL. une ame charitable peut t’elle m’éclairer ou me rediriger Bien cordialement Indépendamment du régime fiscal applicable, réel ou micro, les règles suivantes concernent tous les loueurs en meublés (LMNP) qui ne sont pas des professionnels (LMP). Ainsi, l’un ou l’autre de ces régimes juridiques et fiscaux permettent de déclarer des revenus locatifs, avec des assiettes d’imposition et des taux d’imposition différents. Bonjour emmanuel, pouvez-vous m’envoyer les coordonnées de votre comptable. Tout dépend du projet de location meublée et des revenus locatifs générés. Emmanuel, Bonjour Emmanuel, Si vous laissez le cash s’amasser dans la SCI, pas d’impôt. Au plaisir. LMNP et Société Civile Immobilière Rien de plus dangereux que la location en meublé au sein d’une SCI, au motif qu’elle est considérée comme une activité commerciale. Emmanuel. De plus, les associés devront rédiger des statuts régissant les différentes règles de gestion de la société. J’aimerais me lancer dans l’investissement locatif et j’hesite entre sci à l’is et lmnp. Je serais également preneur des coordonnées de votre comptable. Toutefois après quelques lectures , j’ai pu voir des informations precisant que la SCI avec LMNP (ce que je souhaite mettre en place) n’est pas possible ? Les principaux inconvénients du statut LMNP sont : Le statut de LMNP, que ce soit en SCI, en SARL, en SAS ou sous toute autre forme juridique amène nécessairement de respecter le plafond de 23 000 € annuel de revenus locatifs. Le LMNP désigne, non pas une société, mais le propriétaire bailleur (personne physique) qui loue un ou plusieurs bien(s) meublé(s) mais dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23.000 euros ou ne dépassent pas la moitié de vos revenus globaux. Vous pouvez faire du meublé dans votre SAS no problème, mais pas sous la forme LMNP parceque la SAS est une société. 3. Bonjour,merci pour le lien, je prendre le pack sci pour plus tard. Quel est le régime le plus favorable pour une location meublée ? J’ai 9 lots dont 8 que j’exploite en location de courte durée. SCI et LMNP apparaissent donc en théorie incompatibles entre eux. Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Avez-vous un bon comptable pour vous éclairer ? Pourriez vous me m’envoyer les coordonnées de votre comptable. La SCI à l’IS présente deux avantages par rapport au statut de LMNP : la liste des charges déductibles à l’Impôt sur les Sociétés est plus importante qu’à l’Impôt sur le Revenu. Si vous avez acheté en nom propre vous pouvez avoir ce statut. Pour savoir quel est le régime le plus favorable pour une location meublée, il convient préalablement de rappeler quel est le cadre légal dans lequel évolue une SCI et un loueur meublé non professionnel. Au plaisir Isabelle. La SCI permet d’acheter un immeuble en famille et le gérer au sein d’une même famille. On peut louer en meublé sur une SCI, en revanche, si cela relève d’une activité habituelle et/ou si cela représente plus de 10% du chiffre d’affaires de la SCI, celle-ci est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés. Je recherche quelqu’un de compétant afin de me guider dans le choix du meilleur montage fiscal en fonction de ma situation personnelle. J’ai bien du oublier 2/3 choses alors n’hésitez pas à laisser un commentaire ! Bonjour Philippe, Emmanuel, Pourriez-vous egalement partager le contact de votre comptable. Cliquez sur les commentaires pour accéder à son guide. paul 25 septembre 2020 Laisser un commentaire. Pour un autre projet. Oui bien sur il saurait bien vous conseiller ! Bonjour, Emmanuel, je suis également intéressé par le contact de votre comptable, s’il n’est pas débordé. En effet, au-delà du projet c’est aussi votre manière de voir vos investissements immobiliers qui vous permettront de savoir si la SCI à l’IS est adaptée ou non. MyFormality peut vous expliquer plus en détail les avantages et inconvénients de la SCI et du LMNP en fiscalité et en comptabilité afin que vous puissiez vous positionner plus aisément sur l’un ou l’autre de ces statuts selon votre projet locatif. Bien cordialement, Bonjour Salomé, Si la tenue d’une comptabilité est obligatoire dans de nombreux cas, le recours à un expert-comptable ne l’est jamais. Je lis avec stupéfaction dans ces posts que l’on pourrait faire de l’immobilier en SARL. ISF en LMNP Le Loueur en meublé non professionnel reste imposable à l’ISF sur la valeur économique de l’immeuble loué en meublé. Pour une location meublée qui impose d’importantes charges locatives, le régime réel simplifié permet de déduire ces charges du revenu imposable. Merci pour vos explications très interessantes. bonjour Le plus sage serait de faire le point avec votre comptable. Cependant, il est possible de créer une SCI puis un statut de LMNP. Au plaisir. Immobilier, Liberté et Location Saisonnière. Le LMNP est le statut adopté par une personne physique. Après tout dépend de ce que vous entendez par louer en meublé de temps en temps… Est-ce que la SARL familiale serait alors plus avantageuse ? les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ; les revenus locatifs sous le statut de LMNP ne représentent pas la source principale de revenus de la société. Une SCI à l'IR peut décider d'être soumise à l'IS, mais l'inverse n'est pas possible. Merci pour cette synthèse rapide de ces deux solutions. Cette plus value va donc être comptabilisée en produit pour la société et comme tout produit, sera soumis à l’IS, s’il n’est pas dilué par les charges de la société. D’après les différentes infos, il faudfrait que je crée une société commerciale ou faire un commodat ce qui m’arrangerait bien. Au réel dans la majorité des cas, l’imposition de vos revenus sera égale à zéro pendant des années. Comme son nom l’indique, la SCI appartient à la catégorie des sociétés civiles. La SARL est une possibilité pour faire du saisonnier. Je ne sais pas si vous vous êtes renseigné au bon endroit. Conclusion LMNP contre SCI à l’IS. En outre, si les revenus locatifs représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires de la SCI, cette dernière devra être imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) au lieu de l’impôt sur le revenu (IR) applicable de base. En cas de revente de l’immeuble en Sci, la plus value est imposée au taux de l’impôt société en vigueur, mais il existe des exonérations qui peuvent s’appliquer et notamment celle en fonctions des recettes (ne pas dépasser 90 000€) ?